Neue Maßnahmen gegen steigende Mietpreise

Im Dezember 2023 wurde die sogenannte Mietpreisbremse für die drei Mietvarianten
Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten beschlossen.
Für Kategorie- und Richtwertmieten wird dadurch die jährliche Wertanpassung der Mieten im
Jahr 2024 ausgesetzt und in den zwei Jahren danach auf 5 Prozent begrenzt. Für Mieten in
gemeinnützigen Wohnbauten wird die jährliche Wertanpassung zwar nicht ausgesetzt, aber
ebenfalls auf 5 Prozent eingeschränkt. Dies gilt schon seit 01. April 2024.

Für die betroffenen Mieterinnen und Mieter bedeutet die Mietpreisbremse, dass ihre Mieten
in den nächsten zwei Jahren nicht mehr als 5% pro Jahr steigen dürfen, allerdings müssen
sie nun mit jährlichen Mieterhöhungen zum 01. April rechnen. Bisher galten für
Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten zweijährliche
Indexanpassungen.

Für Mietverhältnisse in Neubauten ohne Gemeinnützigkeit fehlt indes weiterhin eine Lösung.
Diesen Teil des Mietmarktes bestimmen lediglich Angebot und Nachfrage.
Mietervertreterinnen und -vertreter fordern daher weitere Schranken für Vermieterinnen und
Vermieter.

Verbot von Befristungen in Mietverträgen

Mietervertreterinnen und -vertreter fordern als Maßnahme gegen steigende Mietpreise unter
anderem auch die Abschaffung von Mietvertragsbefristungen. Mittlerweile sei schon jede
zweite Mietwohnung in Österreich befristet. Nachteile und Preiserhöhungen für Mieterinnen
und Mieter seien die Folge. Schließlich kann nach Vertragsablauf jede Vertragsverlängerung
oder jeder Mieterwechsel von der Vermieterseite genutzt werden, um den Mietzins zu
erhöhen.

Auf der anderen Seite wünschen sich Vermieterinnen und Vermieter mehr Rechtssicherheit
bei der Vermietung. Sie warnen davor, die Vermietung unattraktiv zu machen. Für
Rechtsunsicherheit sorgen beispielsweise Klagen von Mieterinnen und Mietern, die sich die
Mietzinserhöhungen vergangener Jahre zurückholen möchten, weil diese auf Basis
intransparenter Wertsicherungsklauseln zustande gekommen seien.

Negative Folgen von Mietpreisbremse und Befristungsverbot

Die Deckelung von Mietpreisen und ein etwaiges Verbot, Mietverträge zu befristen, können
aber langfristig auch negative Folgen für Mieterinnen und Mieter haben. Aktuell sind relativ
wenige gut sanierte gebrauchte Wohnungen bzw. Altbauwohnungen auf dem Markt, weil die
Baukosten hoch sind und die Sanierung viel kostet. Diskussionen über die Deckelung von
Mietpreisen und Befristungsverbote können Vermieterinnen und Vermieter noch zusätzlich
von Sanierungen abhalten. Wenn sie weniger Mieteinnahmen erzielen, sind sie weniger
motiviert, neue Wohnungen zu bauen oder bestehende Wohnungen zu sanieren. Das kann
wiederum zur Verknappung des Wohnungsangebotes und in Folge zu höheren Mietpreisen
führen.

Nicht ohne Grund warnen Immobilientreuhänderinnen und -treuhänder davor, dass
Maßnahmen gegen steigende Mietpreise Investitionen in den Erhalt und die Verbesserung
von Liegenschaften vermindern oder gar verhindern. Dabei sind in wirtschaftlich
herausfordernden Zeiten Anreize für Investitionen wichtig. Aufgrund der hohen Inflation sinkt
die Zahl der Neubauten bereits drastisch. Auch die Preise für Immobilien gehen zurück.

Das neue Wohn- und Baupaket der Regierung

Angesichts rückläufiger Fertigstellungszahlen im Neubau hat die Regierung vor kurzem ein
Wohn- und Baupaket beschlossen, um einerseits den Konjunkturmotor der Baubranche
wieder anzukurbeln und andererseits die Schaffung von Wohnraum zu fördern sowie
leistbares Wohnen auch in Zukunft zu ermöglichen. Bauträger und Genossenschaften sollen
unterstützt werden, damit mehr Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Im Rahmen
der Eigentumsoffensive sollen künftig die Grundbucheintragungsgebühr für Eigenheime bis
zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und etwaige
Pfandrechtseintragungsgebühren in der gleichen Höhe vorübergehend entfallen. Zudem
sollen die Bundesländer dabei unterstützt werden, günstige Wohndarlehen zu vergeben.

Fazit:

Sowohl Mietervertreterinnen und -vertreter als auch Eigentümervertreterinnen und -vertreter
haben in ihrer Argumentation zum Thema Miete oft eine zu enge Sicht der Dinge. Im Hinblick
auf die Auswirkungen einzelner Maßnahmen sollte das gesamte wirtschaftliche Umfeld
berücksichtigt werden und nicht nur eine bestimmte Zielgruppe.