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Neuer Abwärtstrend bei Immobilienpreisen

23.01.2024

Der Immobilienmarkt hat sich stark verändert, was in erster Linie auf das schwierige wirtschaftliche Umfeld zurückzuführen ist. Die Zinsen sind nach einer Reihe von Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) gestiegen. Dadurch geht die Nachfrage am Immobilienmarkt mangels leistbarer Finanzierung zurück und das wirkt sich wiederum negativ auf den Wert von Immobilien aus.

Gibt es einen Rückgang der Nachfrage am österreichischen Immobilien-markt?

Die Nachfrage am österreichischen Immobilienmarkt ist bis Anfang des Jahres 2022 stetig gestiegen und die Immobilienpreise haben sich in gewissen Lagen unverhältnismäßig schnell und stark erhöht. Besonders Objekte in Wien und anderen städtischen Lagen waren sehr nachgefragt und Käuferinnen und Käufer waren bereit, hohe Preise zu bezahlen, um eine Eigentumswohnung zu finden. Die große Nachfrage war maßgeblich durch die damals noch günstigen Zinsen befeuert.

Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zeigen die Inflation und die dadurch bedingten Zinsanhebungen der EZB langsam aber doch ihre Wirkung auf dem Immobilienmarkt. Aufgrund steigender Kreditzinsen und der Teuerung nahezu aller Produkte können sich weniger Menschen Immobilienkredite leisten.

Aktuell kämpft die Immobilienwirtschaft mit niedriger Nachfrage, weil Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten nur schwer Finanzierungen bekommen. Vom Abwärtstrend sind sowohl Wohneigentum als auch Renditeimmobilien und Gewerbeobjekte betroffen. Der Wohnimmobilienmarkt ist sogar komplett eingebrochen.

Und eine weitere Auswirkung der Preissteigerungen ist zu beobachten: Käuferinnen und Käufer achten bei Immobilien viel stärker auf deren Energieeffizienz. Als Folge der Pandemieerfahrung spielt die Wohnqualität eine höhere Rolle.

Wie wirkt sich eine niedrige Nachfrage auf den Wert von Immobilien und im Weiteren auf die Wirtschaft aus?

Wenn der Immobilienmarkt einbricht, sinken die Preise, da eine zurückgehende Nachfrage in Kombination mit mehr Angebot in der Regel sinkende Preise zur Folge hat. Der Preis oder – anders ausgedrückt – Wert einer Immobilie spielt auch in Unternehmen eine Rolle, wenn Immobilien als Vermögen in der Bilanz gehalten werden. Verändert sich der Markt, verändert sich auch die Bewertung dieser Immobilien, was auch zu Abwertungen führen kann. Diese Abwertung muss für das Unternehmen nicht zwangsläufig zum Problem werden.

Eine Immobilie kann trotz Abwertung immer noch mehr wert sein als zum Zeitpunkt ihres Erwerbes.
Abwertungen können in folgenden Fällen zum Problem werden: Wenn das Unternehmen Erträge durch Wertsteigerungen bei diesen Immobilien bereits ausgeschüttet hat oder aufgrund einer sinkenden Eigenkapitalquote nicht mehr an Finanzierungen kommt. Verlieren die Immobilien, die das Unternehmen bilanziert hat, an Wert, wird das Vermögen bzw. die Bilanzsumme des Unternehmens kleiner. Bei gleichbleibenden Schulden (Fremdkapital) sinkt dadurch die Eigenkapitalquote.

Kann es zum Platzen einer „Immobilienblase“ kommen wie im Jahr 2007 in den USA?

Ein Platzen der Blase – also ein plötzlicher starker Preisrückgang – ist bisher nicht eingetreten. Wahrscheinlicher ist ein anhaltender langsamer Rückgang der Preise, besonders in weniger gefragten Lagen.

In Österreich sorgt die Zuwanderung für Bevölkerungswachstum und für eine weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum. Zwar wirkt sich die Nachfrage zunächst vorrangig auf Mietwohnungen aus, mittelfristig wird sich diese jedoch auch wieder in den Kaufimmobilienmarkt verlagern.

Fazit
In Zeiten höherer Zinsen und Preise sollte besonders gründlich abgewogen werden, ob der Immobilienkauf auch langfristig solide finanzierbar ist. Eine geringere Nachfrage und folglich niedrigere Immobilienpreise in gewissen Lagen können allerdings auch die Kaufentscheidung (hin zum Kauf) beeinflussen, da günstigere Immobilen eher leistbar sind. Letztlich kommt es bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf darauf an, was mit der Immobilie geplant ist bzw. wie wichtig Eigentum für den Einzelnen ist. Es lohnt sich also, den letzten Grundbuch-Kaufvertrag eines Objektes zu prüfen, wie sich der Wert entwickelt hat.

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